为广泛听取社会公众意见，增强立法的公开性和透明度，提高《遂宁市物业管理条例》立法质量，现将我局起草的《遂宁市物业管理条例(草案)》公开征求社会公众意见，如有修改意见，请于2024年8月18日前将修改意见书面反馈至我局，联系人：景丽，联系电话：0825—2313379 。反馈方式：

一、信函请寄至：遂宁市船山区渠河中路663号建设大楼1012室(邮编：629000)，并请在信封上注明“《遂宁市物业管理条例》征求意见”字样。

二、电子邮件请发送至：358488411@qq.com。

特此公告。

 

附件：《遂宁市物业管理条例（草案）》

 

遂宁市住房和城乡建设局

2024年7月19日  

 

 

 

附件      

遂宁市物业管理条例

（草案）

 

第一章 总   则

第一条【目的和依据】为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务人等物业管理各方的合法权益，推进基层治理现代化，建设美好宜居的幸福城市，促进社会和谐，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》等法律、法规，结合遂宁市实际，制定本条例。

第二条【适用范围】本条例适用于遂宁市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。

第三条【原则与方向】物业管理应当遵循党建引领、业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则，坚持权责一致、诚实信用、公开透明，推动物业管理专业化、市场化、数字化。

鼓励采用新技术、新方法，促进物业服务线上线下融合发展，提升物业服务质量和水平。支持物业服务与养老、托幼、家政等社区生活服务相结合，满足业主的多元化需求。

第四条【市、县级政府职责】市、县（市、区）人民政府、市直园区管委会应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，建立物业管理联席会议制度，统筹研究解决物业管理重大问题。

市人民政府应当建立智慧物业管理信息平台，为业主大会会议召开、物业服务招投标、业主共有资金管理、业主查询信息、行政监督管理等提供高效便捷、公开透明的技术支持和保障。

县（市、区）人民政府、市直园区管委会应当建立保障机制，在街道办事处（乡镇人民政府）明确物业管理专职机构，配备专职工作人员，将街道办事处（乡镇人民政府）履行物业管理职责所需经费纳入财政预算。

第五条【部门概括职责】市、县（市、区）人民政府、市直园区管委会住房城乡建设主管部门负责物业管理活动的指导和监督管理工作，加强对街道办事处（乡镇人民政府）物业管理工作人员的培训。

发展改革、经信、公安、民政、自然资源和规划、城管执法、生态环境、应急管理、水务、园林绿化、卫生健康、市场监管、消防救援、社会工作等有关单位按照各自职责，负责物业管理活动的相关指导和监督管理工作。

第六条【镇街及社区职责】街道办事处（乡镇人民政府）履行以下职责：

（一）组织、指导、协调、监督本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届及规范化运行；

（二）指导、督促业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责；

（三）建立工作联动机制，协调社区建设与物业管理的关系，接受物业管理各方主体投诉，调解处理物业管理纠纷；

（四）依法组织成立物业管理委员会，指导、监督物业管理委员会依法履行职责；

（五）实施应急物业服务机制，确定应急物业服务人；

（六）指导、监督业主大会、业主委员会组织实施物业服务招投标活动；

（七）指导和监督物业管理项目的移交；

（八）组织和推动老旧小区、散居楼栋等实施物业管理；

（九）落实市人民政府建立的智慧物业管理信息平台的使用与管理。

（十）法律、法规规定的与物业管理活动相关的其他职责。

居（村）民委员会应当协助街道办事处（乡镇人民政府）和相关部门，依法做好辖区内物业管理相关工作，并在社区（村）党组织领导下，建立业主委员会和物业服务人协调议事机制。业主大会、业主委员会和物业服务人应当支持、配合居（村）民委员会依法履行职责，接受居（村）民委员会的指导和监督。

第七条【行业自律】物业服务行业组织应当在人民政府住房城乡建设主管部门的指导和监督下，加强行业自律，促进物业服务人和从业人员依法经营、诚信服务，推动物业服务行业规范健康可持续发展。

鼓励物业服务人加入物业服务行业组织。

第八条【信息保护】开展物业管理活动，应当依法保护业主、物业使用人的隐私和个人信息。

建设单位、物业服务人、业主大会筹备组、业主委员会及换届小组等在处理业主或者物业使用人个人信息时，应当遵循合法、正当、必要和诚信原则，不得泄露或者将个人信息用于与物业管理无关的活动。

 

第二章  业主自治

第九条【业主权利义务】在物业管理活动中，业主享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务；

（二）参加业主大会会议、业主小组会议，行使投票权；

（三）提议召开业主大会会议、业主小组会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（四）享有业主委员会成员的选举权和被选举权； 

（五）推选业主代表，并享有被推选权；

（六）提出制定和修改业主大会议事规则、管理规约，选聘与解聘物业服务人等事项的建议；

（七）对物业共用部位和共用设施设备、建筑物及其附属设施专项维修资金和业主共有资金的使用管理情况享有知情权和监督权；

（八）监督业主委员会的工作和物业服务人履行物业服务合同；

（九）法律、法规、管理规约和物业服务合同约定的其他权利。

在物业管理活动中，业主履行下列义务：

（一）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（二）遵守业主大会议事规则和管理规约，支持物业服务人按照物业服务合同和物业管理制度实施物业管理活动；

（三）遵守物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（四）履行其承担的房屋使用安全责任；

（五）按照有关规定交存建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）按约定足额支付物业费；

（七）向业主委员会、物业服务人提供联系地址、通讯方式；

（八）法律、法规、管理规约和物业服务合同约定的其他义务。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

第十条【委托物业使用人行权】物业承租人、借用人、居住权人等物业使用人可以根据业主的书面委托代为参加业主大会会议或者业主共同表决，代表业主行使权利，但不得代为担任业主委员会或者物业管理委员会成员。

物业使用人根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

第十一条【物业服务区域划分与调整】建设单位、业主委员会、住房城乡建设主管部门等应当按照国家和本省有关规定进行物业服务区域划分和调整。

建设单位应当根据规划设计条件和有利于实施物业管理的原则进行项目设计、建设，满足物业服务区域划分的需要。

分期建设或者两个以上单位共同开发建设的物业项目，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业服务区域；但被道路、河道等分割为两个以上自然独立区域或者封闭区域，且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业服务区域。

第十二条【业主大会、业主代表大会、业主小组】一个物业服务区域设立一个业主大会。

业主总人数在一百人以内且经全体业主一致同意不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主总人数超过三百人的，可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则约定的职责。业主代表大会中的业主代表由业主小组推荐产生，业主小组可以按幢、单元或者结合实际情况组成。一个业主小组产生一名业主代表，代表本小组的业主出席业主大会、业主代表大会会议。业主代表在业主大会、业主代表大会会议召开前应当就会议议题征集本小组业主意见，需要业主书面投票表决的，由业主本人签字确认。

业主代表出席业主大会、业主代表大会会议不得委托他人。业主代表因故不能参加会议的，其所代表的业主可以另行推选临时业主代表参加。

业主代表推荐办法、职责、任期等应当在业主大会议事规则中约定。

第十三条【业主大会、业主代表大会、业主小组】同一物业服务区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

业主小组应当履行下列职责：

（一）推选业主代表出席业主大会、业主代表大会会议，转达本小组业主的意愿；

（二）推选本小组代表作为业主委员会委员候选人；

（三）决定本幢、单元范围内物业共有部分、共用设施设备的维修、养护、更新和改造；

（四）决定本小组范围内的其他事项。

业主小组议事由该业主小组产生的业主代表召集和主持。业主小组作出决定应当遵守法律、法规和管理规约、业主大会议事规则。业主小组履行职责应当接受业主大会、业主代表大会的监督。

第十四条【业主大会筹备经费】建设单位负责首次业主大会会议的筹备经费。筹备经费根据物业服务区域的规模按每套房屋四十元标准确定；物业服务区域总套数在一千户以下的，一般不高于四万元；物业服务区域总套数在一千户以上的，一般不高于八万元。一个物业服务区域业主大会筹备经费不得少于二万元。

新建物业的建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售前，将筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）的指定账户，供业主大会筹备组使用。

老旧小区以及建设单位已经不存在的物业服务区域筹备首次业主大会会议的，区（市）县人民政府、市直园区管委会可以给予补助。

第十五条【协助筹备组查询】业主大会筹备组需要查询建筑物面积清册、核实业主身份和联系电话等事项，由街道办事处（乡镇人民政府）出具相应衔接函件，自然资源和规划、住房城乡建设等有关行政主管部门和通讯、供水、供电、供气等专业经营单位按照函件载明事项，依法予以协助。

第十六条【业主委员会成员及候补委员】业主委员会由业主大会选举产生，由五至十五人单数组成，实行任期制，每届任期不超过五年，可以连选连任。成员具体人数、任期和选举结果的确认应当在业主大会议事规则中明确约定。

业主委员会应当自选举之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。

业主委员会可以设置候补委员，候补委员名额不得超过业主委员会总人数的百分之五十。业主委员会出现缺额时，应当按照候补委员得票数顺序依次递补，并将人员变动情况在物业服务区域显著位置公告三十日。候补委员的产生办法在业主大会议事规则中约定。

第十七条【业主委员会职责】业主委员会履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；

（二）执行业主大会决定，处理业主大会的日常管理事务；

（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同；

（四）拟订业主大会年度财务预算方案和决算方案；

（五）拟订物业共有部分经营管理方案以及收益的管理、使用和分配方案并公示；

（六）拟订选聘、续聘物业服务人方案或者业主自行管理方案；

（七）根据业主大会授权，制定印章管理、财务管理、档案管理、停车管理、宠物管理、装饰装修管理等制度；

（八）监督建筑物及其附属设施专项维修资金的使用以及组织维修资金的补建、再次筹集；

（九）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按照约定支付物业费，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

（十）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当接受业主大会和业主的监督，接受相关行政管理部门，街道办事处（乡镇人民政府），居（村）民委员会的指导和监督。

业主委员会作出的决定违反法律、法规的规定和管理规约、业主大会议事规则的约定，或者作出与本物业服务区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的业主委员会成员承担相应的法律责任。

第十八条【业主委员会制度建立及有关监督】 业主委员会应当建立接待工作制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。

业主委员会应当建立工作记录、管理和查询制度，对业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同签订等重要事项如实记录，建立档案并妥善保管，业主有权查阅、复制，业主委员会不得拒绝，但是属于个人信息法律保护范围的除外。

第十九条【会议组织主体】已产生业主委员会的，业主大会会议由任期内的业主委员会组织召开。业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，二十名以上业主联名可以请求街道办事处（乡镇人民政府）责令其限期召开，逾期仍未召开的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召开。

未产生业主委员会但已成立物业管理委员会的，物业管理委员会组织召开业主大会会议或者组织业主共同决定。未产生业主委员会且未成立物业管理委员会的，涉及业主共同决定事项，经专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主向街道办事处（乡镇人民政府）提出请求，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织业主共同决定。

其他任何单位和个人不得违法召开业主大会会议或者组织业主共同决定。

第二十条【会议召开及表决】业主大会会议或者业主共同决定可以采用现场集体讨论、书面征求意见或者住房城乡建设行政主管部门建立的电子投票表决系统等方式组织进行。业主表决应当采取实名制，具有真实性和可追溯性。

业主大会会议或者其他共同决定的表决情况及统计结果应当客观真实，不得弄虚作假。会议组织方应当在三日内将表决情况及统计结果在物业服务区域显著位置公示，并通过互联网等方式告知业主，公示期不少于三十日。

公示期内，业主认为存在弄虚作假等情况的，可以持相关材料和业主身份证明，向业主委员会或者物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）书面申请核实。业主委员会或者街道办事处（乡镇人民政府）应当自收到申请之日起三十日内进行核实，根据核实情况作出处理决定，并及时向申请人反馈。属于本条例第十九条第二款规定街道办事处（乡镇人民政府）组织业主共同决定的，业主可以持相关材料和业主身份证明，向物业所在地县（市、区）人民政府、市直园区管委会住房城乡建设主管部门书面申请核实处理。

第二十一条【业主委员会换届及移交】业主委员会任期届满前，应当依照法律、法规规定和业主大会议事规则约定召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

业主委员会任期届满之日起十日内，应当依照法律、法规规定将档案资料、印章、资金等移交给新一届业主委员会，腾退业主委员会用房，拒不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处（乡镇人民政府）责令移交。新一届业主委员会未产生的，移交给街道办事处（乡镇人民政府）指定的单位保管。移交清单应当保存至下一次换届选举完成。

有侵占公共财物、隐匿会计账簿等违法行为的，由公安机关依法调查、处理。

第二十二条【物业管理委员会成立】物业服务区域内有下列情形之一的，业主依法向街道办事处（乡镇人民政府）提出书面申请，街道办事处（乡镇人民政府）应当依法组织成立物业管理委员会：

（一）不具备设立业主大会条件的；

（二）具备设立条件，经物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立业主大会的；

（三）业主委员会任期届满，经组织换届仍不能产生新一届业主委员会的；

（四）不能依法选举产生业主委员会其他情形的。

物业管理委员会组成人员为七人至十五人的单数，一般由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、辖区公安派出所、建设单位派员和业主代表组成，经街道办事处（乡镇人民政府）书面通知后，建设单位未派员参加筹备组的，不影响物业管理委员会成立。已经成立业主大会的，建设单位不再指派人员参加。物业管理委员会中的业主代表不少于成员总数的二分之一。物业管理委员会主任由街道办事处（乡镇人民政府）指派人员担任。

物业管理委员会中的业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）根据业主自荐或者推荐确定，并在物业服务区域显著位置公示。

街道办事处（乡镇人民政府）应当将物业管理委员会成员的名单、工作职责等基本情况在物业服务区域显著位置和互联网方式向全体业主公示，物业管理委员会自公示之日起成立。自成立之日起三十日内，街道办事处（乡镇人民政府）应当书面告知物业所在地县（市、区）人民政府、市直园区管委会住房城乡建设主管部门。

物业管理委员会可以持街道办事处（乡镇人民政府）出具的成立证明，向公安机关申请刻制物业管理委员会专用印章，并开设基本存款账户，街道办事处（乡镇人民政府）应当为物业管理委员会开展工作提供必要的经费保障。

第二十三条【物业管理委员会职责及监督、解散】物业管理委员会在临时管理期间，代为履行业主委员会的职责，接受街道办事处（乡镇人民政府）的监督管理，其作出的决定违反法律、法规规定的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者依法撤销，并通告全体业主。

物业管理委员会在物业服务区域选举产生业主委员会后停止履行职责，办理移交手续后自行解散。物业管理委员会任期一般不超过两年，期满仍未能选举产生业主委员会的，由街道办事处（乡镇人民政府）重新组建物业管理委员会。

 

第三章  物业管理服务

第二十四条【前期物业管理选聘及备案】新建物业出售前，建设单位应当参照住房城乡建设行政主管部门制定的示范文本制定临时管理规约、拟订前期物业服务合同。住宅物业的建设单位应当按照国家和本省有关规定选聘物业服务人，签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同、临时管理规约以及物业服务区域划分意见书作为商品房买卖合同的附件由建设单位书面告知物业买受人。物业买受人应当对遵守临时管理规约签署书面承诺。

建设单位应当在确定前期物业服务人之日起三十日内，将制定的临时管理规约、签订的前期物业服务合同、选聘的物业服务人拟派驻物业服务项目负责人向县（市、区）人民政府、市直园区管委会住房城乡建设主管部门备案。

第二十五条【业主大会续聘、选聘物业服务人】业主大会成立后，由业主大会决定续聘或者选聘物业服务人。决定续聘的，由业主委员会与原物业服务人签订物业服务合同；决定选聘的，业主委员会拟定选聘方案，经业主大会表决通过后实施。选聘方案应当包括选聘的方式和物业服务内容、服务质量标准、服务收费、合同期限等内容。

除业主大会决定采用协议方式或者比选方式的以外，应当采用招投标方式选聘物业服务人。鼓励业主大会、业主委员会通过住房城乡建设行政主管部门建立的物业服务招投标平台选聘物业服务人。

经物业服务区域内专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主提议更换物业服务人的，已成立业主大会选举业主委员会的，由业主委员会组织召开业主大会会议决定，未成立业主大会且成立物业管理委员会的，由物业管理委员会组织业主共同决定；未产生业主委员会且未成立物业管理委员会的，由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）组织业主共同决定。

第二十六条【物业服务人及项目负责人要求】一个物业服务区域应当由一个物业服务人统一提供物业服务，但是业主自行管理的除外。

物业服务人应当按照物业服务合同约定配备服务力量，向物业服务区域派驻物业服务项目负责人和其他必要的工作人员。

物业服务项目负责人只能在一个物业服务项目任职，但物业服务合同另有约定的除外。

物业服务人应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同、营业执照、拟派驻物业服务项目负责人名册抄送街道办事处（乡镇人民政府）和县（市、区）人民政府、市直园区管委会住房城乡建设主管部门。

物业服务合同、营业执照、派驻物业服务项目负责人发生变更的，物业服务人应当在变更之日起三十日内报送街道办事处（乡镇人民政府），并将变更信息抄送县（市、区）人民政府、市直园区管委会住房城乡建设主管部门。

第二十七条【物业服务人及项目负责人义务及禁止事项】物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且遵守下列规定：

（一）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项，加强物业服务区域交通安全宣传；发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向相关单位报告；

（二）听取业主的意见和建议，接受业主监督，改进和完善服务，并建立投诉受理制度，公开投诉电话等投诉方式，及时接受业主投诉；

（三）对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会；

（四）建立日常管理档案及共有部分的资料档案；

（五）支持配合居（村）民委员会、街道办事处（乡镇人民政府）、政府有关部门依法履行职责；

（六）定期向政府有关部门报送和更新真实、完整、准确的信用信息、统计报表等相关信息；

（七）对严重影响业主、物业使用人正常生活和危及人身安全的突发应急事件，应当采取应急措施，并立即向相关部门、街道办事处（乡镇人民政府）或者专业经营单位报告，协助做好处置工作；

（八）法律、法规规定的其他义务。

物业服务人及其工作人员不得有下列行为：

（一）挪用、侵占业主共有资金；

（二）擅自改变物业共有部分用途和擅自利用业主共有部分开展经营活动；

（三）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动；

（四）在业主装饰装修管理服务、电动车充电设施安装活动中违规索取不正当利益；

（五）采取贿赂、暴力、欺骗、威胁等手段，干扰破坏业主委员会选举；

（六）以非法手段强行进驻或者阻碍物业项目正常交接；

（七）法律、法规规定的其他损害业主利益的行为。

物业服务人及工作人员涉嫌前款行为的，由有关部门和单位依法查处。物业服务工作人员有前款行为的，物业服务人应当解除物业服务工作人员职务，住房城乡建设行政主管部门将其行为记入本市物业服务执业人员执业记录，供物业服务行业组织和建设单位、业主、业主委员会等查询使用。

第二十八条【物业服务人信息公示】物业服务人应当向业主大会、业主委员会报告下列信息，在物业服务区域显著位置和通过互联网方式公示，并按照规定及时更新：

（一）建筑物及其附属设施的维修资金使用情况；

（二）业主共有部分的经营收益收支情况；

（三）物业服务事项、管理人员、质量要求、收费项目、收费标准、合同履行情况等服务信息；

（四）电梯、消防等重要设施设备的日常维修保养单位名称、联系方式以及维护管理情况；

（五）按照物业服务合同约定，公布物业费年度预决算情况；

（六）物业服务人和物业服务项目负责人的信用信息；

（七）物业服务区域内车位（库）的出售和出租情况；

（八）区（市）县人民政府、市直园区管委会住房城乡建设主管部门及其他相关行政职能部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会关于物业管理的投诉受理方式；

（九）法律、法规规定和物业服务合同约定其他应当公示的信息。

物业服务人公示前款相关信息，不得侵犯业主、物业使用人个人隐私。

业主有权查阅、复制本条第一款各项公示资料，物业服务人应当予以配合，复制费用由查阅人承担。业主对公示内容有异议的，物业服务人应当予以答复。

第二十九条【物业服务收费】住宅前期物业服务和保障性住房物业服务收费实行政府指导价。

物业服务收费实行市场调节价的，物业费标准按照公开公平、权责对等、质价相符的原则由双方通过物业服务合同约定，物业服务人不得擅自调整约定的物业服务收费标准。

鼓励业主与物业服务人在物业服务合同中约定与物业服务质量相符合的收费浮动机制，双向调整物业服务收费。

物业服务人不得强制或者变相强制预收物业费。物业服务人按照物业服务合同约定预收物业费的，原则上不得超过一年，物业服务合同有固定期限的不得超过合同有效期的剩余期限。不定期物业服务合同，不得约定预收物业费。

政府指导价具体收费标准由市、县（市、区）人民政府、市直园区管委会发展改革部门会同同级住房城乡建设行政主管部门根据物业服务等级标准等因素依法调整。

第三十条【业主共有资金管理】利用共有部分开展经营活动产生的收益、实施酬金制计费方式收取的物业服务资金等属于业主共有资金，在业主大会成立前，由物业服务人开设业主共有资金专门账户，代为单独列账管理，并将业主共有资金使用、管理情况向全体业主公布，不得挪用、侵占。业主大会成立后，业主委员会应当按照相关法律、法规规定开设业主共有资金账户，物业服务人应当及时向业主委员会移交代为管理的业主共有资金及账目明细、相关资料。

物业服务人、业主委员会在银行开设的业主共有资金账户应当接入市智慧物业管理信息平台，为业主查询共有资金收支情况提供便利，接受住房城乡建设行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）监督。

第三十一条【物业服务人退出与交接】物业服务人按照合同约定、业主共同决定等需要退出物业服务区域的，应当在退出物业服务区域前三十日内在物业服务区域显著位置公示，履行法律、法规规定和合同约定的交接、告知等义务，完成退出程序，不得拒绝退出。

物业服务人办理物业服务交接，应当同时移交下列资料、财物：

（一）建设单位承接查验时移交的资料；

（二）业主清册、装饰装修管理资料等物业档案资料；

（三）业主共有部分、共用设施设备；

（四）物业服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料，建筑物及其附属设施的维修资金使用情况资料；

（五）物业服务用房、物业服务期间配置的属于业主所有的固定设施设备；

（六）利用业主共有部分经营的相关资料，代管的业主共有资金、预收的物业费等财物；

（七）其他应当移交的财物、资料。

物业服务人退出物业服务区域，应当清退业主、物业使用人预交但尚未为其提供物业服务期间的物业费，结清应当由物业服务人承担的公共区域供水、供电、供气等相关费用，并向业主委员会或者新选聘的物业服务人移交物业服务区域内供水、供电、供气费用的收取记录情况，配合业主委员会或者新物业服务人向相关专业经营单位办理水、电、气、特种设备等业主共用设施设备变更手续。

原物业服务人拒不依法移交有关资料、财物，或者拒不依法退出物业服务区域的，业主可以不支付合同终止后的物业费。物业服务人有破坏设施设备、毁坏账册或者物业服务档案等违法行为的，由公安机关依法处理。

第三十二条【专业经营单位收费】供水、供电、供气等专业经营单位委托物业服务人代收费用的，双方应当签订书面委托合同。物业服务人代收后未及时交付专业经营单位的，专业经营单位应当依法向物业服务人追收，不得采取停水、停电、停气等影响已交费业主和物业使用人正常生活的方式追收。

第三十三条【业主自行管理】业主实行自行管理的，应当制定自行管理方案，经业主共同决定通过后，长期在物业服务区域显著位置公示。自行管理方案应当包含下列内容：

（一）自行管理的管理人、负责人及其权利和责任；

（二）管理的事项、费用、期限；

（三）选聘专业性服务机构的类型、资格条件及选聘的方式，选聘劳务人员的数量、资格条件及选聘的方式；

（四）业主支付物业费的标准和方式；

（五）其他事项。

管理人应当自业主共同决定自行管理之日起三十日内向街道办事处（乡镇人民政府）备案，提交通过业主共同决定的情况说明和自行管理方案。

业主自行管理的，街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会应当依法指导和协助。

 

第四章 物业的使用与维护

第三十四条【物业服务区域禁止行为】物业服务区域内禁止下列行为：

（一）房屋装饰装修损坏房屋承重结构、主体结构，擅自改变建筑物防火条件；

（二）违章搭建建筑物和构筑物，破坏或者擅自改变房屋外立面；

（三）侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共有部分；

（四）擅自改变住宅、车库、绿地或者其他附属设施的使用性质；

（五）随意堆放、倾倒垃圾、杂物；

（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害物质；

（七）占用、堵塞、封闭避难层、疏散通道，消防车通道和安全出口；

（八）占用业主共有的屋顶堆放杂物、擅自种植植物等；

（九）超过规定标准排放噪声、产生振动或者影响其他业主采光、通风；

（十）在公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车、电动轻便摩托车、电动摩托车或者为其充电，利用电梯轿厢运载电动自行车、电动轻便摩托车、电动摩托车及其配套动力蓄电池；

（十一）违反规定停放机动车辆，妨碍行人和其他机动车辆正常通行。

（十二）从建筑物中抛掷物品；

（十三）毁坏电梯及其安全保护装置、警示标志等相关设施设备；

（十四）违反规定饲养动物；

（十五）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

发生违反治安、环保、建筑、消防、人防等法律、法规的行为，业主、物业使用人有权投诉、举报。物业服务人及业主委员会应当及时采取合理措施制止，同时向有关行政主管部门报告并协助处理。物业服务人未依法履行其义务的，由住房城乡建设主管部门核实后录入信用信息档案。有关行政主管部门应当在法定期限内依法处理，并将处理结果反馈物业服务人及业主委员会。

第三十五条【住改商】业主、物业使用人不得擅自改变房屋使用性质。业主将住宅使用功能的房屋改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意，并将改变情况告知业主委员会和物业服务人。

第三十六条【高空坠物防范管理】业主、物业使用人应当加强对其所有或者使用的窗户、空调外机等物品的管理、维护，并承担安全管理义务，防止高空坠物。

物业服务人发现存在高空坠物安全隐患的，应当通知业主、物业使用人及时处理。物业服务人应当采取宣传、张贴警示标识等必要的安全保障措施。

业主、物业使用人对高空坠物安全隐患未及时处理的，物业服务人应当采取必要的防范措施，并向业主委员会、物业所在地公安派出所报告。

第三十七条【安全管理】物业服务人应当加强安全生产宣传教育，加强物业服务区域人防、物防、技防等安全防范管理，建立安全防范制度和制定消防安全、事故灾害等应急预案，并开展演练。

物业服务人应当加强日常巡查，发现有安全风险隐患的，应当及时设置警示标志，采取措施消除安全隐患，并及时按规定向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和负有安全生产监督管理职责的行政主管部门报告。

第三十八条【装饰装修管理】业主、物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务人，物业服务人应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

物业服务人应当对装饰装修活动进行必要的现场检查，业主、物业使用人、装饰装修施工人员不得拒绝和阻碍。业主、物业使用人装饰装修违反相关规定破坏房屋承重结构、主体结构或者擅自拆改燃气、消防等设施和违法建设的，物业服务人应当及时劝阻，采取合理措施制止，并及时向有关部门报告和协助处理。

装饰装修造成物业共有部分、共用设施设备损坏的，业主、物业使用人应当及时修复；造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第三十九条【园林绿化管理】物业服务区域内需要砍伐、移植超过规定胸径和数量的树木，属于城市园林绿地的，应当报经县（市、区）人民政府、市直园区管委会园林绿化主管部门批准。属于业主共有的，还应当经业主共同决定。

物业服务区域内树木生长影响安全、通风、采光等业主正常生活的，经依法征求业主意见，物业服务人应当在县（市、区）人民政府、市直园区管委会园林绿化主管部门指导下，及时采取修剪等合理方式处置，禁止过度修剪和损毁树木、破坏景观。

物业服务区域内古树名木的养护、砍伐、移植应当按照法律、法规的有关规定进行。

第四十条【电动车停车及充电设施】新建住宅小区应当按照相关技术标准和规范，集中配置电动汽车及非机动电动车充电基础设施等附属设施。已投入使用的物业，可以根据实际情况，由业主共同决定增建、改建电动汽车、电动自行车集中停放场所，完善集中充电等配套设施。在人防区域内建设充电设施的，不得改变人防工程主体结构。

业主在自有停车位安装充电设施，消防救援部门应当对安装充电设施进行指导，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和县（市、区）人民政府、市直园区管委会经济和信息化部门应当给予指导和协调；经供电专业经营单位确认符合电力容量、安装条件和用电安全的，物业服务人、业主委员会应当予以配合，根据业主的需求协助办理充电设施安装，不得擅自收取或者变相收取费用。

物业服务区域内电力容量不足等的解决方案，由供电设施专业经营单位提出。供电设施未移交专业经营单位维修养护的，由业主共同决定，供电专业经营单位应当予以指导和协助。

市、县（市、区）人民政府和市直园区管委会应当建立物业服务区域电力扩容统筹协调机制，统筹解决用电保障问题。

第四十一条【车位（库）出售出租要求】物业服务区域内按照规划设置的车位（库），应当首先满足业主需要。规划配比内的车位（库），建设单位不得出售给业主以外的单位或者个人。

建设单位在销售房屋时，应当将车位（库）规划配建数量、位置、租售价格等信息在房屋销售现场公示并书面告知买受人。同一物业服务区域内有不同物业类型或者分期开发的，建设单位还应当公开各物业类型（区域）的车位（库）配置情况。

建设单位应当公开未出售或者未附赠的车位（库）信息，业主要求承租的，建设单位不得拒绝。车位（库）有空余的，经公示后，可以临时出租给业主以外的单位或者个人，每次租期不得超过六个月。

第四十二条【房屋转让出租等管理】业主转让、出租、出借物业或者设立居住权的，应当将管理规约、物业服务标准、收费标准等事项告知受让人、承租人、借用人或者居住权人，明确约定物业费结算等事项，并自物业交付之日起七日内，将物业转让、出租、出借或者设立居住权的情况告知业主委员会、物业服务人。

第四十三条【共有部分经营收益】利用业主共有部分开展经营产生的收入，扣除合理成本后，收益属于业主共有。业主大会成立前，利用业主共有部分经营合理成本一般不得超过经营收入的百分之三十，但合同另有约定的除外。业主大会成立后，扣除的合理成本比例由业主大会决定。

业主共有部分收益包括以下方面：

（一）依法利用共有的停车场、公共场地、绿地、道路等共有部分经营所得的收益；

（二）利用共有的游泳池、篮球场等共用设施经营所得的收益；

（三）利用共有的停车场出入设施、电梯间（含电梯轿厢）、楼道及户外区域设置广告获得的收益；

（四）因共用设施设备被侵占、损害所得的补偿、赔偿费用；

（五）公共电信设施等占用场地使用费；

（六）共有部分被依法征收、征用的补偿费用；

（七）共有部分收益的孳息；

（八）依法属于业主共有的其他收益。

物业服务人、业主委员会等经业主共同决定，可以利用业主共有部分收益购买电梯安全责任、公众责任等保险，保护业主的人身、财产安全。

第四十四条【维修资金交存及管理】建筑物及其附属设施维修资金（以下简称维修资金）的管理，实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。市、县（市、区）人民政府、市直园区管委会应当建立健全维修资金的使用、管理和监督制度，保障业主方便及时查询账户信息，接受业主的监督，维护业主合法权益。

新建物业已出售的，买受人应当在办理新建商品房买卖合同网签备案前，按照相关规定交存首期维修资金，商品房买卖合同网签备案机构应当核验维修资金交存情况。

新建物业未出售的，建设单位应当在办理不动产权登记前，按照相关规定交存首期维修资金。不动产登记机构在办理不动产权登记时应当核验维修资金交存情况，并将核验未交的情况告知住房城乡建设行政主管部门。

第四十五条【老旧小区管理】物业配套设施完善的老旧小区，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织、指导业主筹备成立业主大会，选举业主委员会，鼓励选聘物业服务人实施管理。

物业配套设施不完善且不具备实施物业管理条件的老旧小区、散居楼栋，业主不能通过选聘物业服务人或者自行管理等方式实施物业管理的，街道办事处（乡镇人民政府）在征求业主意见后，可以协调所在地居（村）民委员会组织提供清洁卫生、绿化养护、秩序维护等基本物业服务，所需费用由全体业主分摊。

市、县（市、区）人民政府、市直园区管委会应当推动老旧小区配套设施改造，建立老旧小区物业管理长效机制，可以在未划分物业服务区域的老旧小区探索实施区域整合，在业主自愿前提下，选择专业物业服务人进驻，根据实际情况采取相应物业管理模式，开展分项委托服务，并给予政策扶持和适当资金补助。

 

第五章  监督管理

第四十六条【部门具体职责】市、县（市、区）人民政府、市直园区管委会应当建立物业管理活动的监督管理协调机制，指导、协调和督促有关部门根据职能职责加强物业服务区域内的监督管理、处理物业管理活动中出现的重大矛盾纠纷，及时依法查处违法行为：

（一）住房城乡建设主管部门负责对物业服务行业的监督检查；

（二）社会工作部门负责推动物业管理融入基层社会治理体系，指导物业管理活动中出现的信访矛盾纠纷处置；

（三）发展改革部门负责制定和调整涉及实行政府指导价的物业服务收费标准；

（四）经济和信息化部门负责督促指导供电、通讯等专业经营单位做好物业服务区域内业主专有部分以外的供电、通讯等设施设备的维护管理；

（五）公安机关负责对物业服务区域内治安、车辆通行等行为实施指导和监督，对物业服务区域内的社会生活噪声污染行为实施依法查处；

（六）自然资源和规划部门负责对建设项目的规划设计以及调整变更等行为实施指导和监督；

（七）城市生活垃圾主管部门负责物业服务区域内生活垃圾管理工作的指导、督查和考核；

（八）城市管理（综合行政执法）部门依法查处物业服务区域及其周边的违法建设、油烟排放污染、占用毁坏绿化、违规摆摊设点和种植养殖、弃置废弃物等影响市容和环境卫生的行为；

（九）供排水主管部门负责督促指导供水、排水专业经营单位依法依约做好物业服务区域内供水、排水等设施设备运行维护管理；

（十）燃气主管部门负责督促指导供燃气专业经营单位做好物业服务区域内业主专有部分以外的燃气设施设备的维护管理；

（十一）建筑垃圾主管部门负责物业服务区域内建筑垃圾管理工作的指导、督查和考核；

（十二）生态环境主管部门负责物业服务区域及其周边污染源的监督管理，依法查处周边工业噪声污染、建筑施工噪声污染及监管职责范围内的社会生活噪声污染；

（十三）园林绿化主管部门负责对物业服务区域内占用、损坏公共绿地，砍伐、移植树木等行为实施监督管理；

（十四）卫生健康部门负责对物业服务区域内传染病防治和生活用水卫生等工作实施指导和监督；

（十五）市场监管部门负责对物业服务区域内的收费行为、广告行为等市场行为以及电梯等特种设备的使用改造维护实施指导和监督；

（十六）消防救援机构负责对物业服务区域内的消防安全实施指导和监督，对电动车违规停放、违规占用疏散通道和消防车道、飞线充电等违法违规行为依法监督、督促整改、依法查处；

（十七）应急管理部门负责指导和检查物业服务人建立安全防范制度和应急预案；

（十八）其他相关行政主管部门按照各自职能分工依法履行其管理、监督、服务、执法职责，共同做好物业管理相关工作。

县（市、区）人民政府、市直园区管委会、街道办事处（乡镇人民政府）应当建立健全物业管理违法行为投诉、举报制度，在本辖区内物业服务区域显著位置公布相关部门及联系电话，收到投诉、举报的，应当及时依法处理。

相关行政主管部门根据职能职责对物业服务区域或者物业服务人履行监督检查职责时，物业服务人等有关单位和个人应当接受现场检查、提供有关资料，予以配合和协助，不得拒绝或者阻挠。

第四十七条【执业人员信息和信用信息管理】本市实行物业服务项目工作人员实名制管理。市人民政府住房城乡建设主管部门应当建立本市统一的物业服务人和物业服务行业专业人才名册，记录和披露相关信息。物业服务人参与物业管理和服务活动应当接受指导和监督管理，按规定如实报送执业信息。

市人民政府住房城乡建设主管部门应当依法完善物业管理服务信用评价及运用机制，建立物业服务人及项目负责人信用信息档案，并依法向社会公开。

县（市、区）人民政府、市直园区管委会住房城乡建设主管部门应当开展辖区内物业服务执业人员信息和物业服务人及项目负责人信用信息的采集、记录等工作，街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会应当予以协助配合。

物业服务专业人员执业名册管理办法、物业服务人及项目负责人信用信息管理办法由市人民政府住房城乡建设主管部门另行制定。

第四十八条【质量检查与示范项目评选】县（市、区）人民政府、市直园区管委会住房城乡建设主管部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）每年组织开展物业服务质量检查和考核，并将检查和考核结果定期向社会公示。

市人民政府住房城乡建设主管部门建立物业服务示范项目评选制度，组织开展示范项目评选工作，对在物业服务中取得显著成绩或者获得示范项目荣誉称号的物业服务人，住房城乡建设主管部门可以给予表彰、奖励。

第四十九条【业主委员会履职评价】市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同有关部门，建立业主委员会及其成员履职评价制度。县（市、区）人民政府、市直园区管委会住房城乡建设主管部门应当指导街道办事处（乡镇人民政府）实施开展业主委员会及其成员履职评价工作。

第五十条【约谈制度】市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同有关部门建立对物业服务人及其负责人、业主委员会及其负责人约谈制度。物业管理活动中，业主和物业使用人反映强烈的，市和县（市、区）人民政府、市直园区管委会住房城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当约谈物业服务人或者业主委员会负责人，督促其限期整改。

物业服务人及其负责人、业主委员会及其负责人无正当理由不参加约谈或者拒绝接受约谈、约谈后超期未落实或者落实不到位的被约谈方，由作出约谈决定的单位依法处理。

 

第六章 法律责任

第五十一条【转致条款】违反本条例规定的行为，法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。

第五十二条【建设单位法律责任】建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的，按照下列规定予以处罚：

（一）违反本条例第二十四条第三款规定，未办理临时管理规约、前期物业服务合同、物业服务项目负责人备案的，由县（市、区）人民政府、市直园区管委会住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由城市管理（综合行政执法）部门处三万元以上十万元以下罚款。

（二）违反本条例第四十一条第二款规定，未公示车位（库）的配置情况的，由县（市、区）人民政府、市直园区管委会住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由城市管理（综合行政执法）部门处二万元以上十万元以下罚款。

（三）违反本条例第四十一条第三款规定，对业主要求承租的车位（库）只售不租的，或者将未出售的车位（库）不优先出租给本物业服务区域内业主，或者出租给业主以外的单位或者个人期限超过六个月的，由县（市、区）人民政府、市直园区管委会住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由城市管理（综合行政执法）部门处五万元以上十万元以下罚款。

（四）违反本条例第四十四条第三款规定，未按照规定交存首期维修资金的，由市、县（市、区）人民政府、市直园区管委会住房城乡建设主管部门责令限期补交；逾期未补交的，除补交欠交数额外，由城市管理（综合行政执法）部门处欠交金额的二倍以下罚款。

第五十三条【物业服务人及项目负责人法律责任】物业服务人违反本条例规定，有下列行为之一的，由县（市、区）人民政府、市直园区管委会确定的执法部门按照下列规定予以处罚：

（一）违反本条例第二十六条第四款、第五款规定，未按规定办理备案或者未按规定抄送信息的，由县（市、区）人民政府、市直园区管委会住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由城市管理（综合行政执法）部门处一万元以上五万元以下罚款。

（二）违反本条例第二十八条第一款规定，未在物业服务区域显著位置和通过互联网方式公示相关信息的，由县（市、区）人民政府、市直园区管委会住房城乡建设主管部门给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，由城市管理（综合行政执法）部门处一万元以上三万元以下罚款。

（三）违反本条例第二十八条第三款规定，拒绝或者阻碍业主查阅、复制的，由县（市、区）人民政府、市直园区管委会住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由城市管理（综合行政执法）部门处一万元以上五万元以下罚款。

（四）违反本条例第二十九条第四款规定，未按规定预收物业费的，由市场监管部门责令限期改正；逾期未改正的，由城市管理（综合行政执法）部门处一万元以上五万元以下罚款。

（五）违反本条例第二十九条第五款规定，未按规定将预收资金信息接入市智慧物业管理信息平台的，由县（市、区）人民政府、市直园区管委会住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由城市管理（综合行政执法）部门对物业服务人处二万元以上五万元以下罚款。

（六）违反本条例第三十一条规定，经县（市、区）人民政府、市直园区管委会住房城乡建设主管部门责令限期移交、退出，逾期仍未移交或者退出的，对拒不移交有关资料或者财物的，对物业服务人予以通报，由城市管理（综合行政执法）部门处三万元以上十万元以下罚款，对物业服务人的项目负责人给予警告，处五千元以上二万元以下罚款；对拒不退出物业服务区域的，自责令规定时间届满次日起，由城市管理（综合行政执法）部门对物业服务人处每日一万元罚款，且两年内不得承接新的物业项目，对物业服务人的项目负责人给予警告，处一万元以上三万元以下罚款。

（七）违反本条例第三十七条第一款规定，未制定应急预案的，由应急管理部门给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，由城市管理（综合行政执法）部门处二万元以上五万元以下罚款。

第五十四条【业主委员会责任人员法律责任】业主委员会成员有下列情形之一的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令限期改正；逾期未改正的，由城市管理（综合行政执法）部门对业主委员会的直接责任人员处五千元以上二万元以下罚款：

（一）违反本条例第十八条第二款规定，拒绝或者阻碍业主查阅、复制的。

（二）违反本条例第二十一条第二款规定，拒不移交的。

第五十五条【资金不接入系统和不接受约谈的法律责任】物业服务人、业主委员会违反本条例第三十条规定，未开设业主共有资金账户、未将业主共有资金全部存入账户或者未将业主共有资金账户接入市智慧物业信息管理平台的，由县（市、区）人民政府、市直园区管委会住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由城市管理（综合行政执法）部门对物业服务人处二万元以上五万元以下罚款，对业主委员会直接责任人员处三千元以上一万元以下罚款。

物业服务人及其负责人、业主委员会及其负责人违反本条例第五十条第二款规定，无正当理由不参加约谈或者拒绝接受约谈、约谈后超期未落实或者落实不到位的被约谈方，由作出约谈决定的单位依法责令改正，通报批评，可以由城市管理（综合行政执法）部门对物业服务人处二万元以上五万元以下罚款，对个人责任人员处一千元以上五千元以下罚款。

第五十六条【违法召集组织会议法律责任】违反本条例第十九条第三款规定，违法召开业主大会会议的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令限期改正；逾期未改正的，由县（市、区）人民政府、市直园区管委会按照下列规定予以处罚：

（一）物业服务人或者其他单位违法召开业主大会会议的，由城市管理（综合行政执法）部门处二万元以上十万元以下罚款；

（二）业主个人、物业使用人违法召开业主大会会议的，由城市管理（综合行政执法）部门处三千元以上一万元以下罚款。

第五十七条【失职追责】相关行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）的工作人员，在物业管理的监督管理工作中未依法履行职责的，依法责令改正，通报批评，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处理。

监察机关应当加强对居（村）民委员会、物业管理委员会中履行职责的公职人员的监察。

 

第七章  附则

第五十八条【用语释义】本条例下列用语的含义：

（一）物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理等方式，对物业服务区域内的建筑物及其附属设施进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和秩序的活动。

（二）物业服务人，是指物业服务企业和其他管理人的总称。

（三）共同决定，是指由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定其他法律、法规规定应当由业主共同决定事项的，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第五十九条【施行时间】本条例自   年  月  日起施行。