遂宁市人民政府办公室关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见

遂府办发〔2020〕20号

各县（市、区）人民政府，市直园区管委会，市直有关部门，有关企事业单位：

为全面贯彻党中央、国务院和省委、省政府关于城镇老旧小区改造的决策部署，深入落实《四川省人民政府办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（川办发〔2020〕63号），进一步加强城乡基层治理制度和能力建设，改善我市城镇老旧小区居住环境，经市政府同意，现结合遂宁实际提出以下实施意见。

一、总体要求

（一）指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会，省委十一届六次、七次、八次全会以及市委七届九次、十次、十一次全会精神，践行以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，坚持共同缔造，树立“存量思维”，以城市更新为契机做好老旧小区改造，努力打造有安全保障、有完善设施、有整洁环境、有配套服务、有文化特色、有长效管理的“六有”幸福宜居小区，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。

（二）基本原则

——以人为本、突出重点。充分征求居民意愿，优先解决直接影响居住安全和居民生活的突出问题，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区公共服务水平，推动安全健康、设施完善、生活宜居、管理有序的完整居住社区建设。

——因地制宜、精准施策。坚持“先整体规划设计、后分批推动实施”，精细化编制改造方案，品质化实施改造项目，将老旧小区改造与棚户区改造、人居环境改善有效衔接，与建设海绵城市、公园城市、生态园林城市、节水型城市、智慧城市、完整居住社区、平安遂宁等有机结合，既尽力而为又量力而行，杜绝政绩工程、形象工程。

——各方参与、共建共享。加强政府引导，坚持部门协同、居民参与、社会力量支持的模式，自下而上推动老旧小区改造，广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，引导群众参与老旧小区改造项目决策、建设和管理全过程，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

——保护优先、注重传承。兼顾传承历史、完善功能和保护利用，落实历史建筑、历史文化街区等保护修缮要求，加强古树名木保护。在改善居住条件、提高环境品质的同时，彰显城市特色，延续历史文脉。

——改管并举、长效管理。以加强基层党建为引领，将社区治理制度和能力建设融入改造全过程，按照“先自治后整治”原则，健全居民自治机制，推动社会治理和服务重心向基层下移，健全小区长效管理机制。

（三）主要目标

到2021年，实现全市城镇老旧小区改造开工703个，涉及栋数2232栋，涉及户数63750户；到2022年，全市基本形成城镇老旧小区改造的制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，力争基本完成我市2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

二、主要任务

（四）明确改造范围。结合实际，将城市或县城（城关镇）建成年代久远、失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）纳入改造范围。重点改造2000年底前建成的老旧小区。拟征收或拟纳入棚户区改造的房屋不应再纳入老旧小区范围重复改造。严禁借城镇老旧小区改造之名变相搞房地产开发。

鼓励整合相邻、分散的老旧小区联动改造。涉及历史文化街区、历史建筑的老旧小区，应严格落实相关保护修缮要求。符合要求的国有企事业单位、军队所属城镇老旧小区按属地原则纳入改造范围。涉及小区内建筑为危房的，应按国家相关规定处置。

（五）确定改造内容。推行“清单式”改造，具体改造内容由各小区实施主体在充分征求居民意见基础上，结合小区实际情况合理确定。根据改造需求层次，改造内容可分为基础类、完善类、提升类等类别。

基础类为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，要坚持基于群众意愿、应改尽改，包括小区内建筑物公共部位维修、小区及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾收集、移动通信等基础设施，以及雨污分流、光纤入户、架空线规整（入地）、小区出入口双向安装人脸识别设备（引入社会资本建设）等。

完善类为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，要尊重群众意愿、能改则改，包括推行小区海绵化改造，拆除违法建设、整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边的无障碍、适老、停车泊位及停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能信包箱、文化休闲、体育健身、物业用房等配套设施及结合停车库（场）配套建设防空地下室，以及建筑节能改造、老旧电梯改造、有条件的加装电梯等建筑功能提升。

提升类为丰富社区服务供给、提升居民生活品质的内容，要立足小区及周边实际积极推进，包括推进邻里中心建设，改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托幼、助餐、家政保洁、便民菜市、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。要按照住房城乡建设部、教育部、工业和信息化部等十三部门联合印发的《关于开展城市居住社区建设补短板行动的意见》（建科规〔2020〕7号），因地制宜落实《完整居住社区建设标准（试行）》，充分利用居住社区内空地、荒地及拆除违法建设腾空土地等配建公共服务设施，增加公共活动空间。

（六）编制专项改造规划和年度计划。各县（市、区）政府、市直园区管委会要进一步摸清既有城镇老旧小区底数，建立项目储备库，实行数据化、台账化管理。科学编制城镇老旧小区专项改造规划，明确改造重点、实施措施等内容，衔接国土空间规划。切实评估论证财政承受能力，制定年度改造计划，不得盲目举债铺摊子。涉及城镇老旧小区改造的养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安、消防等相关公共服务设施增设和电力、通信、广电、供水、排水、供气等相关管线改造计划应主动与老旧小区改造工作有效对接，同步推进实施。同步开展重点地区、重要项目城市更新设计，明确改造指引，提升改造水平。小区改造要避免重复建设和反复开挖，确因暂不具备资金、时机等条件，不能一步实施到位的完善类、提升类改造项目，可进行“设计留白”处理，预先设计，预留场地，预埋管线，待条件成熟时再组织实施。

三、建立健全组织实施机制

（七）建立统筹协调机制。各县（市、区）政府、市直园区管委会要建立健全政府统筹、条块协作、部门齐抓共管的城镇老旧小区改造工作机制，明确有关部门、单位和街道（乡镇）、社区的职责分工、工作规则、责任清单和议事规程，制定改造工作流程，统筹推进改造工作。在编制改造设计方案时坚持做到小区改造项目统筹、小区内外统筹、片区区域统筹“三个统筹”，形成连片效应、规模效应和综合效应。

（八）健全基层治理机制。建立和完善党建引领的城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的领导作用，建立社区居民委员会配合、业主委员会及其他形式的小区自治组织、产权单位、物业服务企业等参与的小区自治联席会议机制，构建“街道党组织—社区党组织—小区党组织”三级组织架构。搭建沟通议事平台，采用线上线下等方式，征集群众改造诉求、前置处置矛盾纠纷，形成居民积极参与、专业工作团队协作、企事业单位配合的协同改造模式。涉改小区在改造工作开始前按规定成立小区自治组织，有条件的应成立业主委员会。小区自治组织要组织居民制定自治公约（章程）及居民议事规则，并依据其开展居民自治管理。

（九）创新项目生成机制。鼓励规划设计师、工程师进社区，按照“一区一策”原则，与小区居民共同拟定改造内容，确定改造项目。结合群众意愿，在保持目标总量不大幅变动的前提下，按程序报批同意后，可对项目进行动态调整。

（十）落实改造项目推进机制。各县（市、区）政府、市直园区管委会要依法明确改造项目的实施主体，健全项目管理机制，为工程实施提供支持便利，有序推进项目实施，禁止收取不合理费用。改造项目实施主体要承担改造项目主体责任，要求参与改造任务的各方责任主体严格执行工程项目建设有关法律法规、标准规范以及《四川省城镇老旧小区改造工作手册》，认真落实施工安全和工程质量责任，确保工程质量和安全。实施全过程动态监管，畅通社会监督渠道，组织做好工程验收移交。探索组建老旧小区改造设计、技术服务、质量安全监管等团队，鼓励引入第三方机构提供全过程技术咨询服务，鼓励选用经济适用、绿色环保的技术、工艺、材料、产品，同步开展绿色建筑、绿色社区创建。

（十一）完善长效管理机制。同步建立小区规范管理、业主议事规则、物业管理等后续管理机制，确保一次改造、长期保持。按照《遂宁市人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作的通知》（遂府办函〔2020〕3号）要求，强化物业管理工作力量，推动老旧小区可持续长效管理。依托小区自治联席会议机制，引导小区采用引入专业化物业服务企业、委托物业服务其他管理人、业主自治管理等方式实行物业管理，巩固维护改造成果。建立群防群治、联防联治的小区应急管理体系，提升应急防控和治安防范能力。

四、建立改造资金合理共担机制

（十二）合理落实居民出资责任。按照“谁受益、谁出资”原则，引导居民以出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益、捐资捐物、投工投劳等方式参与城镇老旧小区改造和维护管理。研究出台支持小区居民提取住房公积金用于老旧小区改造及加装电梯等自住住房改造的政策。研究出台住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造的办法，建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

（十三）加大政府支持力度。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，统筹中央和省级资金，重点支持基础类改造内容。中央和省级财政资金重点支持2000年底前建成的老旧小区，可以适当支持2000年后建成的老旧小区，但需按国家、省确定的限定年限和比例执行。充分用好上级财政转移支付资金和本级专项资金，合理统筹同级财政、发展改革、住房城乡建设、民政、教育体育、卫生健康、文化广电旅游、公安、经济和信息化、城管执法等部门符合条件的资金用于城镇老旧小区改造项目。各县（市、区）政府、市直园区管委会对城镇老旧小区改造给予资金支持，当年土地出让收益中提取10%的保障性安居工程资金可统筹用于城镇老旧小区改造，支持各辖区通过申报地方政府新增债券筹措改造资金。

（十四）鼓励专营管线单位、原产权单位等出资。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。公房产权单位应出资参与改造。水、电、气、通信等相关专业经营单位应履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升，改造后专营设施设备的产权依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理。管线单位承担水、电、气、通信、广电等管线进户前改造费用，并作为实施主体组织实施，各县（市、区）政府、市直园区管委会采用以奖代补方式，原则上按照不超过竣工决算改造费用的50%给予适当补助，奖补资金在城镇老旧小区改造专项资金中统筹解决，超额不补。奖补标准及具体办法由各辖区结合实际制定，进户后改造费用由居民自行承担。也可采取“统一建设、各自改线”模式，由老旧小区改造实施主体统筹组织，统一规划设计、统一公示公告、统一施工作业，建设单位负责开挖、土方回填，各专业经营单位自备改造材料，自行安装铺设，政府可按改造标准酌情给予补助。

（十五）提升金融服务力度和质效。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方政府隐性债务。鼓励符合条件的老旧小区改造项目，积极争取国开行、农发行等政策性银行的信贷支持。商业银行可加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。

（十六）鼓励社会力量以市场化方式参与改造。积极推广政府和社会资本合作（PPP）模式，通过特许经营权、合理定价、财政补贴等事先公开的收益约定规则，带动社会资本参与改造。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造和运营。引导民营企业等社会力量投资实施老旧小区改造公共服务设施改造和物业管理，参与建设停车库（场）、充电桩、增设电梯、智能邮政信包箱等改造项目。鼓励以“平台+创业单元”创新模式，结合夜间经济、户外经济等新需求，依法依规统筹利用小区及周边存量房屋、存量用地，活化利用历史建筑，发展养老、托育、家政、物流、便民服务、物业服务、商旅文创等新业态，打造特色街区街巷，注入创新动力，推动旧城复兴。

（十七）落实税费减免政策。贯彻落实国家相关税费减免政策，对旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，取得的上述服务收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；服务机构用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

五、完善配套政策

（十八）加快项目审批。各县（市、区）政府、市直园区管委会应结合实际，在实施模式、项目审批、资金筹集、项目监管等方面积极创新尝试；鼓励采用EPC方式确定设计和施工单位联合体；各辖区应组织有关部门结合审批制度改革，建立城镇老旧小区改造方案联合审查和快速审批机制。经审查批准的改造方案，由有关部门直接办理立项、用地、规划审批。不涉及土地权属变化的项目，以已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。探索将工程建设许可、人防工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。鼓励相关各方进行联合验收。

（十九）完善适用技术标准。各县（市、区）政府、市直园区管委会可参照《四川省城镇老旧小区改造技术导则》和遂宁市城镇老旧小区改造内容及改造标准，因地制宜制定出台本地改造实施细则。市直有关部门和水、电、气、通信等专业经营单位应根据职能职责，及时出台本单位职能职责范围内有关城镇老旧小区改造的具体方案和标准，并组织实施。鼓励综合运用物防、技防、人防等措施满足安全需要，探索采用新技术、新产品、新方法应用于老旧小区改造。因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的，可在满足安全要求并广泛征求居民意见的基础上，一事一议予以解决。

（二十）建立存量资源整合利用机制。各县（市、区）政府、市直园区管委会可探索资源整合利用机制并出台相关土地支持政策，合理拓展改造实施单元，推进相邻小区与周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。鼓励既有房屋统筹利用，整合公有住房、社区居民委员会办公用房和社区综合服务设施、闲置用房等存量房屋资源增设各类公共服务设施的，可在一定年期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。有条件的地方可通过租赁住宅楼底层商业用房等其他符合条件的房屋发展社区服务。加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得居民等同意的前提下，允许利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施，对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设、拆危腾空土地等加装电梯及建设各类设施的，可不增收土地价款。增设服务设施需办理不动产登记的，取得用地手续后，不动产登记机构应依法积极予以办理。

六、强化组织保障

（二十一）落实主体责任。各县（市、区）政府、市直园区管委会要加强组织领导，充分发挥城镇老旧小区改造工作领导小组及其办公室统筹协调、推动落实的作用，主要负责同志亲自抓，建立具体工作专班，落实责任领导、责任部门、经办人员。以人民群众满意度和受益程度、改造质量和财政资金使用效率为衡量标准，建立健全工作机制，落实各项配套支持政策，调动各方面资源抓好组织实施，加强对改造项目推进情况的监督检查，确保圆满完成改造任务。

（二十二）明确部门职责。市住房和城乡建设局、市发展改革委、市财政局要结合各自职责，加强项目推进情况监管，做好资金绩效评价。市直有关部门和相关专业经营单位要加强政策协调和工作衔接，加大对各辖区对口部门的指导力度，协同解决新情况新问题，配合完善相关政策措施。

（二十三）加强示范引领。做好城镇老旧小区改造试点示范，分类确定省、市、县三级试点示范项目，重点探索老旧小区改造在统筹协调、资金筹措、项目推进、政策保障、长效治理等方面的体制机制。建立动态调整和激励机制，对改造工作成效显著的辖区结合绩效评价结果给予财政资金激励支持，充分发挥引领带动作用。

（二十四）强化工作考评。将城镇老旧小区改造工作纳入全市民生实事项目，建立定期考评通报等工作机制，根据各县（市、区）、市直园区目标完成情况和工作效果，逗硬实施奖惩，对工作积极主动、成效显著的给予政策、资金倾斜；对组织不力、工作落后的，予以通报、约谈。

（二十五）做好宣传引导。各县（市、区）政府、市直园区管委会要采取群众喜闻乐见的方式，多角度、全方位宣传城镇老旧小区改造的重要意义，准确解读相关政策，加大对试点示范、优秀案例的宣传力度，对比改造前后变化，激发广大群众改造愿望，引导群众转变观念，树立改造“主人翁”意识，变“要我改”为“我要改”，营造社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。

 

附件：遂宁市城镇老旧小区改造主要任务分工表

 

 

 

遂宁市人民政府办公室       

2020年12月31日        

附件

 

遂宁市城镇老旧小区改造主要任务分工表